Đất trồng cây lâu năm ở Long Thành chuyển sang đất ở thế nào

Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở được hay không do quy hoạch quyết định

Đây là điều cần nắm trước tiên. Luật Đất đai 2024 quy định chuyển đất nông nghiệp sang đất ở là trường hợp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép — ghi tại Điều 121. Nghĩa là quyền quyết định không nằm ở người bán, không nằm ở người mua, và cũng không nằm ở số tiền mình chịu bỏ ra.

Căn cứ để xét là quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt của địa phương. Thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch là đất ở thì có đường đi tiếp. Thửa nằm trong khu vực quy hoạch đất nông nghiệp, đất giao thông, đất công trình công cộng thì không, và đợi mấy năm cũng chưa chắc đổi.

Vì vậy câu hỏi đúng khi đi coi đất không phải “chuyển lên thổ cư hết bao nhiêu tiền”, mà là “thửa này quy hoạch là đất gì”. Hỏi sai câu thì nghe gì cũng thấy hợp lý.

Từ ngày 1/7/2025 hồ sơ nộp ở xã, phường chứ không còn ở huyện

Chỗ này nhiều người còn làm theo trí nhớ cũ nên đi sai cửa. Từ ngày 1/7/2025, cả nước bỏ cấp huyện. Huyện Long Thành không còn, địa bàn cũ nay chia thành phường Long Thành và các xã An Phước, Bình An, Long Phước, Phước Thái.

Cùng thời điểm đó, Nghị định 151/2025/NĐ-CP chuyển thẩm quyền cho phép cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất về Chủ tịch UBND cấp xã. Trước đây việc này do UBND cấp huyện quyết, giờ thì không. Trình tự thủ tục vẫn theo Điều 227 Luật Đất đai 2024.

Nói gọn cho dễ nhớ: mang hồ sơ tới bộ phận một cửa của xã hoặc phường nơi có thửa đất. Thửa ở Phước Thái thì nộp tại xã Phước Thái, không mang lên chỗ khác.

Nên hỏi gì ngay tại cửa một cửa

Mình hay hỏi đúng ba câu, và hỏi trước khi nộp hồ sơ. Một là thửa đất này quy hoạch là đất gì. Hai là có đang thuộc diện được phép chuyển sang đất ở không. Ba là hạn mức đất ở ở địa phương này là bao nhiêu mét vuông. Ba câu đó quyết định cả giao dịch, mà chỉ mất một buổi sáng.

Hồ sơ gồm những gì

Bộ hồ sơ cơ bản gồm đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu do cơ quan tiếp nhận cấp, kèm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ tùy thân của người đứng tên. Thủ tục hành chính chi tiết ban hành kèm Quyết định 3380/QĐ-BNNMT ngày 25/8/2025.

Mẫu đơn thì xin ngay tại chỗ nộp, đừng tải mẫu cũ trên mạng rồi điền — mẫu đổi theo văn bản mới, điền sai là làm lại. Khi nộp xong nhớ lấy giấy tiếp nhận hồ sơ, trên đó ghi ngày hẹn trả kết quả. Giấy đó là căn cứ để mình đi hỏi khi quá hẹn, và cũng là thứ nên cầm về trước khi chuyển nốt tiền cho người bán.

Tiền phải nộp tính trên bảng giá đất, không tính theo giá mua

Nhiều người tưởng tiền chuyển mục đích tính theo giá mình mua thửa đất. Không phải. Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích bằng tiền sử dụng đất tính theo loại đất sau khi chuyển, trừ đi tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển. Giá dùng để tính là giá đất do Nhà nước quy định, không phải giá mình trả cho người bán.

Một yếu tố nữa ảnh hưởng rất mạnh là hạn mức đất ở do UBND tỉnh quy định. Phần diện tích chuyển trong hạn mức và phần vượt hạn mức được tính khác nhau, nên hai thửa cùng diện tích mà ở hai nơi khác nhau có thể ra hai con số lệch nhau đáng kể.

Mình không bao giờ tự tính con số này rồi báo khách. Cách làm đúng là nộp hồ sơ, chờ cơ quan thuế xác định, rồi đọc đúng số trên thông báo. Trước lúc đó thì mọi con số chỉ là ước đoán, kể cả con số của người bán.

Ba trường hợp hay bị trả hồ sơ

Thứ nhất, thửa đất không phù hợp quy hoạch sử dụng đất. Đây là lý do phổ biến nhất và cũng là lý do không sửa được bằng cách bổ túc giấy tờ.

Thứ hai, giấy chứng nhận đang thế chấp hoặc thửa đất đang có tranh chấp, đang bị ngăn chặn giao dịch. Phải xử lý xong cái đó trước đã.

Thứ ba, người đứng đơn không đủ điều kiện. Đất là tài sản chung vợ chồng mà chỉ một người ký, đất nhiều người đồng sở hữu mà thiếu người, hoặc giấy ủy quyền đã hết hiệu lực. Mấy lỗi này nhìn nhỏ nhưng đủ để hồ sơ nằm lại.

Việc làm ngay tuần này

Nếu trong tay có một thửa đất trồng cây lâu năm đang cân, tuần này làm ba việc theo đúng thứ tự. Một, lấy số thửa và số tờ bản đồ từ sổ gốc. Hai, mang hai con số đó tới bộ phận một cửa của xã hoặc phường nơi có đất, xin thông tin quy hoạch bằng giấy và hỏi luôn hạn mức đất ở. Ba, chỉ khi giấy đó nói thửa đất phù hợp quy hoạch đất ở thì mới bàn tới giá và tới cọc.

Làm ngược thứ tự — cọc trước rồi đi hỏi sau — là cách mất tiền nhanh nhất mà mình từng thấy ở khu này.

Câu hỏi thường gặp

Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở mất bao lâu

Thời hạn giải quyết ghi ngay trên giấy tiếp nhận hồ sơ mà nơi nộp đưa cho mình. Nên lấy giấy đó làm mốc thay vì tin vào con số nghe được từ người khác, vì mỗi địa phương một tiến độ và còn phụ thuộc hồ sơ có phải bổ túc hay không.

Nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất ở đâu sau khi bỏ cấp huyện

Nộp tại bộ phận một cửa của xã hoặc phường nơi có thửa đất. Từ ngày 1/7/2025, theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thẩm quyền cho phép cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất thuộc Chủ tịch UBND cấp xã. Địa bàn Long Thành cũ nay là phường Long Thành và các xã An Phước, Bình An, Long Phước, Phước Thái.

Đất không phù hợp quy hoạch thì chờ vài năm có chuyển được không

Quy hoạch sử dụng đất có thể được điều chỉnh theo từng kỳ, nên không ai nói chắc là mãi mãi không được. Nhưng đó là chuyện không nằm trong tay mình và không có mốc thời gian, nên không nên coi nó là một phần giá trị của thửa đất khi trả giá.

Có nên đặt cọc trước rồi mới đi xin thông tin quy hoạch

Không nên. Xin thông tin quy hoạch chỉ mất một buổi và không cần sự đồng ý của người bán, vì chỉ cần số thửa và số tờ bản đồ. Nếu buộc phải cọc trước thì ghi rõ trong giấy cọc điều kiện hoàn cọc khi thửa đất không chuyển được mục đích sử dụng.

Tiền chuyển mục đích tính theo giá mình mua thửa đất phải không

Không. Tính theo giá đất do Nhà nước quy định, bằng tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển trừ đi tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển, theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Phần trong hạn mức đất ở và phần vượt hạn mức tính khác nhau.

Đọc thêm trên blog

• Cầu Long Hưng khởi công nối Quốc lộ 51 với Vành đai 3
• Cầu Cát Lái khởi công ngày 29/9/2026, dự kiến xong năm 2029
• Cao tốc Bến Lức Long Thành thông toàn tuyến từ ngày 1/10
• Phường Long Thành gồm những xã nào và đang đổi thay ra sao
• 5 điều cần kiểm tra trước khi xuống tiền mua đất Long Thành
• Lối đi chung chưa tách thửa ở Long Thành xử lý thế nào
• Kinh nghiệm mua nhà đất
• Tình huống nghề — sổ thế chấp, lối đi chung, ranh đất
• Chuyện khu tôi ở — quan sát địa bàn Long Thành

Văn bản đã dẫn trong bài

• Toàn văn Luật Đất đai 2024 — Điều 121 về các trường hợp chuyển mục đích phải được phép, Điều 227 về trình tự thủ tục
• Hướng dẫn thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất — Báo Chính phủ, dẫn Nghị định 151/2025/NĐ-CP và Quyết định 3380/QĐ-BNNMT
• Nghị định 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Quy định và thủ tục có thể được sửa đổi, bổ sung; trước khi giao dịch nên hỏi lại cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại thời điểm thực hiện.